משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי

מזה כמה שנים לא מאפשרת מדינת ישראל לרוכשי דירות ונדל"ן חדש נטילת משכנתא בנקאית בשיעור העולה על 75% מערך הדירה או הנכס הנרכש. זאת, בניגוד למצב עד תחילת העשור הנוכחי. בתקופה ההיא ניתן היה לגייס משכנתאות בגובה 90% מערך הנכס. נכון להיום, גיוס משכנתא אופטימלית הפך למשימה קשה יחסית. עם זאת, ישנן דרכים להשיג את המשכנתא המיוחלת בכל זאת, תוך עמידי בהנחיות בנק ישראל

משכנתא – הנחיות בנק ישראל

בתחילת העשור הנוכחי פרסם בנק ישראל מספר הנחיות בנושא משכנתאות. ההנחיות הללו שינו במידה ניכרת את שוק המשכנתאות בישראל. הנחיות בנק ישראל עוסקות במספר היבטים שכולם כאחד קשורים במשכנתא. להלן הסעיפים המרכזיים בהנחיות כאמור:

הגבלת גובה המשכנתא

הנחיות בנק ישראל מגבילות את אחוזי המשכנתא לכדי 75% מערך הדירה בלבד. זאת, עבור רוכשי דירה ראשונה . מי שמשדרגים את הדירה שלהם יקבלו 70% ממחיר הדירה כמשכנתא. מי שרוכשים דירה להשקעה יקבלו משכנתא בגובה 50% מערך הנכס בלבד.

אורך חיי המשכנתא

ניתן לפרוש את החזרי המשכנתא על פני 30 שנה בלבד (360 חודשים). הגדלת אורך חי המשכנתא נועדה למעשה למנוע נטילת סכומי משכנתא גבוהים ופרישת ההחזרים על פני תקופה ארוכה.

הגבלת ההחזר החודשי

ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מדובה ההכנסה הפנויה של נוטלי המשכנתא. בנוסף, הסכום שהוא מעבר לסך 40% מההכנסה החודשית יהיה יקר יותר. בפועל, הבנקים נמנעים מלהעניק משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 40% מההכנסה נטו.

הגבלת אחוז המשכנתא בריבית משתנה

בתקופה של אינפלציה נמוכה, דומה שהמשכנתא בריבית משתנה נושאת את ההחזרים הנמוכים ביותר. עם זאת, בתקופה של אינפלציה הריביות עלולות לגדול במהירות ולהותיר את רוכשי הנדל"ן שנטלו משכנתא בשיטה הזאת חסרי אונים. בדיוק לשם כך מחייב בנק ישראל שבכל משכנתי ייכלל רכיב קבוע של 33% ממנה בריבית קבועה. בהנחיה הזאת מקווים קברניטי בנק ישראל למנוע זעזועים מיותרים גם אם חלילה יעלו הריביות במהירות.

ההנחיות שהובאו לעיל הן העיקריות והמשמעותיות מבין ההנחיות העוסקות בנושא משכנתאות בנקאיות. בנוסף להן פורסמה שורת הנחיות שהמטרה הכללית שלהן היא הקטנת סכומי המשכנתאות והקטנת הסיכון, הן לבנקים והן ללווים.

לקריאה נוספת – הוראות בנק ישראל בנושא משכנתאות

הקשיים בנטילת משכנתא ללא הון עצמי

כאמור, הוראות בנק ישראל מחייבות כל מי שמעוניין לרכוש דירה, לגייס הון עצמי בסך 25% מערך הדירה לפחות. בנוסף, ההנחיות כאמור יוצרות קורלציה בין גובה ההכנסה נטו לבין  גובה המשכנתא האפשרי. מהות הקשר הינה שככל שההכנסה החודשית נמוכה יותר, כך ההחזר החודשי האפשרי נמוך יותר ואיתו גם גובה המשכנתא האפשרי. ואם בכך לא די, חוסמות ההנחיות את האפשרות להגדיל את מספר החזרי המשכנתא, מה שעשוי היה לאפשר הגדלת משכנתא.

דרך נוספת לריסון גובה המשכנתא הינה הדרישה מהבנקים ללא יוצא מן הכלל להציג ערבות מלאה לכל שקל מההחזר החודשי שהוא מעל לגובה של 40% מההכנסה של נוטלי המשכנתא. המשמעות – על כל שקל החזר מעל ל-40% מההכנסה נטו, מחויבים הבנקים "לשים בצד" שקל משלהם כערבות. במצטבר, מדובר בסכומים של מאות מיליונים שקלים שהבנקים פשוט לא יכולים להשתמש בהם. זאת הסיבה לכך שבאופן מעשי, הבנקים לא מעניקים משכנתא שההחזר שלה הוא מעל 40% מההכנסה נטו.

השגת הון עצמי והגדלת המשכנתא

שתי הבעיות הניצבות בפני מי שמעוניינים לרכוש דירה הינן גובה המשכנתא ביחס למחיר הנכס והשגת ההון העצמי. נטילת משכנתא חוץ בנקאית עשויה לסייע בעניין אחוז המשכנתא. באשר להון העצמי, ישנן מספר פתרונות שכל אחד מהם בנפרד וכולם כאחד עשויים לסייע.

הלוואת משכנתא ע"ח נכסים קיימים

אחד הפתרונות היותר פשוטים לכאורה להשגת הון עצמי למשכנתא הוא נטילת משכנתא חוץ בנקאית דרך מימוש נכסים או נטילת הלוואת משכנתא בנקאית על ידי ההורים. זאת, בהנחה שהם הבעלים של דירת מגורים משלהם, או שהם הבעלים של נכס נדל"ן נוסף שאותו ניתן למשכן. בדרך כלל מדובר בהורים שכבר שלמו חלק ניכר מהמשכנתא שלהם עצמם, כך שהם יכולים בהחלט לסייע. הם יכולים לקחת הלוואת משכנתא בסכום ההשקעה הנדרש על ידי בנק ישראל. את התשלומים ישלם, כמובן, הזוג הצעיר. יש כאן אמנם התחייבות לזמן ארוך, אבל אם שוררים יחסי אמון בין ההורים לילדים, הצעד הזה כמעט מתבקש.

סוגי משכנתא

הלוואות למסורבים בבנק

משכנתא חדשה

הלוואות למשכנתא

משכנתא חוץ בנקאית

מסורבי משכנתא

קרנות השתלמות וקרנות פנסיה

מקור אחר למימון ההון העצמי הנדרש הן קרנות ההשתלמות או קרנות הפנסיה של הזוג הצעיר. כל זאת, כמובן, בהנחה שלזוג אכן יש כאלה, ואכן הצטברו בהן סכומים נכבדים. במקרה הזה, ניתן להשיג סכום של כמה עשרות אלפי שקלים ואף יותר, תלוי בוותק של בני הזוג בקרן הפנסיה וההשתלמות ובגובה השכר של שני בני הזוג יחד. ייתכן מאד שבצירוף חסכונות שונים וסכומים שניתנו במתנה על ידי הורי הבעל והורי האישה כאחד, ניתן יהיה להגיע לסכום ההתחלתי המבוקש.

חשוב להבין שבקרנות הפנסיה לא ניתן למשוך את כל הסכומים הקיימים, אלא לקבל הלוואה בגובה חלק מהסכום המצטבר. בקרן השתלמות מדובר בסכום שאיננו עולה על מחצית הסכום שהצטבר. בקרן פנסיה מדובר באחוז מסוים מהסכום המצטבר, לא כולל החלק המיועד לפיצויי פיטורין.

במקרה של קרנות השתלמות – ניתן גם לקחת הלוואת גישור מהבנק על חשבון הקרן, בעיקר אם נותרה שנה אחת למועד הפתיחה של הקרן או פחות. ניתן להשיג הלוואת בלון של כמה עשרות אלפי שקלים, תוך תשלום ריבית בלבד עד למועד שחרור הקרן.

היועצים הפיננסיים המקצועיים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים מזה שנים במציאת מקורות המימון הטובים ביותר עבור יחידים ומשפחות המעוניינים בנטילת משכנתא לדירה חדשה או שדרוג דירה קיימת. מדובר במציאת משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי בהתאמה אישית ליכולות הכלכליות של הרוכשים.

אם אתם מעוניינים במשכנתא לדירה ואם בעיית ההון העצמי מטרידה אתכם, זה המקום עבורכם. צרו קשר כבר כעת באמצעות האתר, או באמצעות הטלפון בשעות העבודה המקובלות. יועצת פיננסית מקצועית או יועץ מקצועי מטעמנו יחזרו אליכם בהקדם. הם ילוו אתכם מרגע יצירת הקשר ועד לסגירת הרכישה וקבלת המזומנים. אנשי המקצוע המיומנים  של המקור למשכנתא אופטימלית נמנים עם העילית המקצועית בתחום ויעשו ככל יכולתם כדי לסייע לכם. המקצוענים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה גבוהים בהשגת הלוואות ומשכנתאות לרכישת נדל"ן. צרו קשר כבר כעת וצאו לדרך חדשה.

אהבתם? אולי תרצו לקרוא גם

הלוואת משכנתא

הלוואות למסורבים בבנק

הלוואה מקרן פנסיה

הרחבת משכנתא

הלוואה חוץ בנקאית

הלוואה מקרן השתלמות