לחצו להתקשרות:

איך לבחור תמהיל משכנתא

במאמר העוסק בבחירת מסלולי משכנתא הבאנו הסברים מפורטים על  מסלולי המשכנתא  העיקריים הרלבנטיים בשוק ההלוואות לדיור. בשורות הבאות נעסוק בבחירת תמהיל משכנתא אופטימלי, שיתאים בצורה הטובה ביותר ליכולות ולצרכים של נוטלי המשכנתא. מהו תמהיל משכנתא? כיצד מתאימים את המשכנתא לצרכים וליכולות של הלווים בצורה הטובה ביותר? האם ניתן לשנות תמהיל משכנתא? מתי ניתן לעשות את השינוי? כל התשובות – במאמר שלפניכם.

היועצים הפיננסיים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ. הם מסייעים ללקוחות המעוניינים בכך במציאת המשכנתא הטובה ביותר והמתאימה ביותר עבורם. ניתן ואפילו כדאי להסתייע בידע ובניסיון המצטבר שלהם, בבחירת תמהיל המשכנתא הנכון עבורכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת דרך האתר או בטלפון ונחזור אליכם בהקדם.

המקור למידע אובייקטיבי ברשת
התאמה מקצועית עבורך לנותני שירות מתאימים
בדיקת איכות של נותני שירות

בחירת תמהיל מסלולי משכנתא

מסלולי המשכנתא, הריביות על המשכנתא וההצמדה שלה, הם בבחינת התבלינים שמהם מורכבת משכנתא אופטימלית. לתבלינים האלה יש צורך להוסיף גם את אורך חיי המשכנתא ואת המגבלות או היתרונות הספציפיים של כל אדם פרטי או משפחה הנוטלים משכנתא. לבסוף, כדאי להוסיף לתבשיל גם את הנחיות בנק ישראל, המציבות מגבלות שונות על נוטלי המשכנתא.

תמהיל המשכנתא הוא המוצר הסופי, קרי הלוואת המשכנתא שעליה חותמים כל הצדדים – הבנק (או הגוף שהעניק את הלוואת המשכנתא) מצד אחד, והלווים מצד שני. המשכנתא משלבת בתוכה את האינטרסים של כל הצדדים, בצורה הטובה ביותר. האינטרס של המלווים הוא להפיק את הרווח הגבוה ביותר, תוך השגת ביטחון מרבי שהלווים אכן יפרעו את המשכנתא במלואה, כולל ריבית משכנתא והצמדה. מנגד, תמהיל המשכנתא האופטימלי משקף את האינטרסים של הלווים – הקטנת ההחזרים החודשיים, או לכל הפחות התאמה שלהם לתקציב המשפחתי. זאת, תוך נטילת סכום שיספיק לסגירת העסקה.

יצירת תמהיל משכנתא אופטימלי

כדי ליצור את תמהיל המשכנתא הנדרש, יש צורך להתחיל ממקום כל שהוא. נקודת המוצא של המאמר להלן היא שהנכס הדרוש כבר אותר, וכן שמחיר הרכישה סוכם בין הצדדים. לצורך העניין, נניח גם שלרשות הלווים עומד גם הסכום ההתחלתי הנדרש לצורך העסקה, קרי 25% או 30% ממחיר הנכס לכל הפחות, על פי הנחיות בנק ישראל.

משכנתא חדשה, משכנתא לרכישת בית חדש, משכנתא לדירה חדשה
משכנתא חדשה
משכנתא אופטימלית 2015, משכנתא אופטימלית
משכנתא אופטימלית
השלמת משכנתא, משכנתא משלימה
משכנתא משלימה
סוגים של משכנתא, סוגי הלוואה למשכנתא קיימים
סוגי משכנתא קיימים
משכנתא הוראו בנק ישראל, הוראות הבנק המרכזי בנושא משכנתא
הוראות בנק ישראל
משכנתא בלי הון, משכנתא בלא הון עצמי
ללא הון עצמי

מה שנשאר, אם כן, הוא להתאים את החזרי המשכנתא לצרכים וליכולות של הרוכשים. ההתאמה הזאת חייבת להיות מיטבית. עבור האדם הממוצע, מדובר ברכישה הגדולה ביותר שהייתה או שתהיה לו בחייו אי פעם. כיון שמדובר בסכומים גדולים, כל שינוי של שבר אחוז בריבית או בהצמדה, עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים, לאורך חיי המשכנתא.

החזר המשכנתא הרצוי

החזר המשכנתא הרצוי נע, בדרך כלל, בסביבות 30% עד 50% מההכנסה הכוללת נטו של כל החתומים על חוזה המשכנתא כאחד. מי שההכנסה החודשית שלהם גבוהה מהממוצע, יכולים להגיע לכדי החזר של 50 אחוזים מההכנסה בכל חודש. הדבר יותיר בידם די והותר ממון לחיים ברמה סבירה. לעומת זאת, לקוחות עם הכנסה חודשית משותפת נמוכה יחסית, ההחזר החודשי שלהם חייב להיות קטן יותר. אם ההכנסות נטו של כל הלווים ממש נמוכות, ההחזר עלול לרדת לכדי 30% – 33% מההכנסה החודשית ולא יותר.

ישנן שלושה דרכים לשלוט על גובה ההחזר: גובה ההלוואה, מספר ההחזרים (אורך חיי המשכנתא) והריבית וההצמדה על ההלוואה. 

גובה ההלוואה

גובה הלוואת המשכנתא חייב להספיק להשלמת העסקה. אחרת אין טעם לכל המהלך. ברכישת דירה ראשונה, גובה ההלוואה המרבי יעמוד על 75% ממחיר הנכס. ברכישת דירה שנייה, גובה המשכנתא יירד לכדי 70% מהמחיר. רכישת נכס נדל"ן נוסף, מורידה את גובה הלוואת המשכנתא לכדי 50% בלבד ממחיר הנכס. זאת, בתנאי שהמחיר המוסכם אושר על ידי שמאי שהוסמך לכך.

אם הדבר אפשרי, כדאי להוריד את גובה הלוואה, קרי להגדיל את ההון העצמי. רק כדי לסבר את האוזן – בנטילת משכנתא לעשרים וחמש שנים, הורדה של 10,000 ₪ מההלוואה תחסוך החזר חודשי של 50 ₪, למשך 25 שנה. סכום החיסכון המצטבר עומד על כ-15,000 ₪. הפיסקה הזאת באה להדגיש את העובדה שעדיף להשקיע כל סכום קיים בדירה. ההשקעה הזאת משתלמת יותר מכל תוכנית חיסכון או השקעה במניות.

מספר ההחזרים – אורך חיי המשכנתא

ככל שמספר תשלומי ההחזר גדול יותר, כך יורד גם ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא. לפיכך, אף שרצוי לקצר ככל האפשר את אורך חיי המשכנתא, עדיף להאריך אותו ולהימנע מהחזרי משכנתא גבוהים יותר. הדבר נכון בעיקר למי שההכנבה החודשית שלהם נמוכה מלכתחילה.

עם זאת, חשוב להזכיר שישנה נקודת שיווי משקל שמעבר לה, הארכת חיי המשכנתא היא בלתי משתלמת בעליל. נקוגת שיווי המשרל הזאת הינה 25 שנה, או 300 חודשים. הארכת חיי המשכנתא מעבר לכך מורידה במעט את ההחזר החודשי, אבל מוסיפה המון לריבית המשכנתא. הארכה אל מעבר לשלושים שנה ממילא אינה אפשרית, בהתאם הנחיות בנק ישראל. עוד על הנחיות בנק ישראל באשר לאורך חיי המשכנתא ניתן לקרוא בהמשך המאמר.

ריבית והצמדה

כאן אנו נוגעים כבר בחלק היותר עסיסי של תמהיל המשכנתא האופטימלי. זאת, כיון שמדובר בגורם הראשי המשפיע על הגדלת ההחזר החודשי או הקטנה שלו לאורך השנים. הריבית וההצמדה יכולים גם להשתנות במהלך התקופה, מה שעשוי להפר את האיזון. עם זאת, זה המקום לציין שגם המומחים הגדולים ביותר בתחום, אינם יכולים לצפות מראש את מה שיקרה. אפשר רק לנסות ולפעול בצורה הטובה ביותר. כך שאם יהיו שינויי ריבית משכנתא או שינויים באינפלציה, הם לא ישפיעו בצורה מהותית על החזרי הלוואת המשכנתא.

ואם בריבית והצמדה עסקינן, אין מקום טוב יותר להתחיל בו, מאשר הנחיות בנק ישראל בכל הנוגע לריבית על המשכנתאות.

תמהיל משכנתא והנחיות בנק ישראל

בתאריך 15.07.2015 פרסם הממונה בנק ישראל הנחיות מחייבות בנושא תמהיל משכנתא, שילוב מסלולי משכנתא ובנושא משכנתאות בכלל. ההנחיות הללו קיבעו למעשה מצב שהיה קיים עוד קודם, וסיכמו סדרת הנחיות שהוציא בנק ישראל במהלך השנים 2013 – 2014.

שליש ראשון – משכנתא לא צמודה בריבית קבועה

אחד הסעיפים החשובים בהנחיות בנק ישראל, נוגע לשילוב בין מסלולי משכנתא שונים. ההנחיה החד משמעית היא שלא ניתן לקחת את כל סכום ההלוואה לרכישת דירה בצורת משכנתא לא צמודה בריבית משתנה. רוכשי נדל"ן בכלל ורוכשי דירות למגורים בפרט, מחויבים לקחת לכל הפחות שליש מהמשכנתא, בריבית קבועה ובלא הצמדה. ההנחיה הזאת נועדה להקל על הלווים עצמם, במקרה של התפרצות אינפלציונית. עם זאת, בתנאי האינפלציה והריבית כיום, ההחזרים עבור החלק הזה במשכנתא הם גבוהים.

ההנחיה המחייבת של בנק ישראל, מגבילה למעשה את זכות הבחירה ויכולת התמרון של נוטלי המשכנתאות. זאת ועוד – הריבית עבור החלק הזה במשכנתא הן גבוהות מאד, בעיקר אם מודדים אותן יחסית למסלולי משכנתא אחרים, לא צומדים. 

שליש שני – משכנתא צמודה בריבית משתנה

על מנת לאזן את המצב, ישנה אפשרות לקחת שליש נוסף מהמשכנתא בהצמדה מלאה או חלקית למדד המחירים לצרכן. כמו כן, ניתן לקחת את ההלוואה בריבית משתנה, תוך אפשרות לשינויי ריבית בכל תקופה קצובה. ככל שהתקופה הקצובה לשינוי תהיה ארוכה יותר, כך תהיה הריבית גבוהה יותר למעשה. שוב, הטלת סיכון על הגוף המלווה גורמת לו להעלות באופן אוטומטי את הריבית.

שליש שלישי – בחירת הלווים

באשר לשליש האחרון של המשכנתא, יש פנים לכאן ולכאן. אם נקודת המוצא של הלווים היא שריביות נמוכות כפי שהן היום לא יחזרו, אזי הדבר הנכון ביותר לעשות הוא לקחת גם את החלק הזה בריבית גבוהה וללא הצמדה. מרגע נטילת המשכנתא, עליות ריבית או תהליך אינפלציוני, לא ישפיע על החזרי ההלוואה ולא ישנה אותם. מנגד, יש הסוברים כי בשנים הקרובות לא תהיה עלייה משמעותית הן במדד והן בריביות. במקרה כזה, כדאי לקחת משכנתא לא צמודה בריבית משתנה.

שביל הזהב בין שתי האפשרויות הללו היא לקחת את החלק הזה כמשכנתא בריבית קבועה וללא הצמדה לשנה אחת, תנאי ההלוואה הזאת יכולים להשתנות פעם בשנה. כך, גם אם תהיה התפרצות אינפלציונית, ניתן יהיה להיערך אליה בעוד מועד.

הבהרה חשובה לקוראים

חשוב להבין – אין בדברים האמורים לעיל משום ייעוץ משכנתאות או המלצה מחייבת. זאת, כיון שכל לווה הוא אינדיבידואל עצמאי. לכל לווה בעיות משלו, שעשויות להשפיע על ההחלטות שלו באשר להלוואת המשכנתא. הדבר הנכן ביותר לעשות הוא להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה, שיראה את התמונה הכוללת וימליץ על תמהיל משכנתא אופטימלי המתאים לצרכים וליכולת ההחזר של הלווה.

אורך חיי המשכנתא

במהלך חודש יולי 2015 קבע בנק ישראל הנחייה חשובה נוספת מעבר לאמור לעיל: על פי ההנחיה הזאת לא ניתן בשום אופן לקחת משכנתא שאורך החיים שלה הוא מעל שלושים שנה. ישנן שתי סיבות חשובות להנחיה הזאת: ראשית – הארכת תקופת ההחזר נושאת בחובה סיכונים רבים מדיי הן למלווה והן ללווה. גם אם שני הצדדים מוכנים לקחת סיכון, הרי שסכום התשלום עבור ביטוח המשכנתא יהיה גבוה מאד במקרה הזה.

הסיבה השנייה להנחיה הזאת היא שכל החישובים מראים שזמן הפירעון האופטימאלי הוא 25 שנה – משמע 300 חודשי החזר. הארכת חיי המשכנתא מעבר לתקופה הזאת, איננה מפחיתה את ההחזרים על המשכנתא בצורה משמעותית. מנגד, היא גורמת לנוטל המשכנתא הפסדים. הקטנת ההחזר עבור נוטלי המשכנתאות לתקופות ארוכות כאלה, איננה משמעותית. גם האופציה להגדלת סכום המשכנתא היא מוגבלת. התשלום עבור הארכת המשכנתא, לעומת זאת, הוא יקר מאד.

תמהיל משכנתא אופטימלי רצוי מתייחס, כאמור, הן להנחיות בנק ישראל והן לצרכים של הלווה הפוטנציאלי. יחד עם זאת, יש דרכים לאזן את החזרי המשכנתא ולהתאים אותן לתקציב שהוגדר לכך מלכתחילה. יועצים פיננסיים מיומנים ימצאו במהרה את תמהיל המשכנתא הנכון עבור כל אחד מהלקוחות.

שינוי תמהיל משכנתא

אחד החידושים המעניינים של השנים האחרונות, הוא פתיחת האופציה בפני יחידים או משפחות הנוטלים משכנתא, לשנות את תנאי המשכנתא או לפרוע אותה בנקודות יציאות שנקבעו מראש. בדרך כלל, נקודות היציאה הללו חלות בכל חמש שנים. בנקודת הזמן האמורה, ניתן בהחלט לשנות את תמהיל המשכנתא לחמש השנים הבאות.

אם יש בכוונתכם לקחת הלוואת משכנתא בעתיד הקרוב, זה המקום עבורכם. היועצים הפיננסיים המקצועיים של המקור למשכנתא אופטימלית ישיגו עבורכם את הלוואת המשכנתא המתאימה ביותר, תוך התאמת ההחזרים החודשיים ליכולת ולצרכים שלכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת. ולעשות צעד חשוב לקראת רכישת בית החלומות שלכם.