משכנתא משלימה לנכס נדל"ן

על פי הנחיות בנק ישראל, מי שמעוניין לרכוש דירה חדשה, חייב להמציא לצורך הרכישה הון עצמי בגובה של עשרים וחמישה אחוזים ממחיר הנכס לכל הפחות. ההנחיה הזאת נכנסה לתוקף לפני כמה שנים, עת ביטל בנק ישראל את האפשרות להסתייע בשירותיהן של חברות שהציעו הלוואות משלימות עד לגובה של תשעים אחוזים ממחיר הנכס.

המשמעות של הנחיות בנק ישראל

מצד אחד, העלה בנק ישראל את גובה המשכנתא לרכישת דירה ראשונה לכדי שבעים וחמישה אחוזים ממחיר הנכס (75%). זאת, לעומת שבעים אחוזים בלבד שהיו נהוגים עד אז. מצד שני, ההנחיות מחייבות את הרוכשים להציג הון עצמי משלהם. חל איסור להעמיד את ההון הנדרש באמצעות הלוואה בנקאית. עם זאת, יש עדיין מספר אופציות פתוחות לנטילת הלוואה חוץ בנקאית ממקורות זמינים שונים.

ההון העצמי הנדרש לצורך רכישת דירה ראשונה עומד, כאמור, על סך של עשרים וחמישה אחוזים ממחיר הנכס. רכישת דירה שנייה ומעבר לדירה גדולה יותר או במיקום טוב יותר, מחייבים הון של שלושים אחוזים ממחיר הדירה החדשה. מי שרוכש דירה נוספת על דירת המגורים שלו, יחויב להעמיד בכוחות עצמו הון בגובה של חמישים אחוזים ממחיר הדירה.

באמצעות ההנחיות הללו, ניסו קברניטי בנק ישראל, ומנסים עד היום, להוביל למצב שבו מי שרוכש דירה חדשה יהיה בעצמו בעל אמצעים כספיים מינימאליים. מי שאין בכוחו להעמיד את ההון העצמי הנדרש, פשוט לא יוכל לרכוש דירה. זאת, למעט מגזרים חלשים מסוימים שמדינת ישראל מסייעת להם בעניין זה.

משכנתא משלימה רעיונות ואפשרויות

השגת הון עצמי והשלמת המשכנתא לרכישת הדירה הפכו, לפיכך, למשימה בעלת חשיבות עליונה. היום, יותר מתמיד, השגת ההון הנדרש להשלמת משכנתא לצורך רכישת דירה חיונית להשלמת הרכישה. העלייה במחירי הנדלן בשנים האחרונות העלתה, מטבע הדברים, את סכומי ההון העצמי הנדרשים לשם השלמת משכנתא. להלן מספר רעיונות יצירתיים להשגת ההון הנדרש.

משכון נכסי נדלן משפחתיים

משכון נכסים השייכים למשפחה הינו אמצעי יעיל מאד להשגת ההון העצמי לרכישת הדירה החדשה. אם מדובר במשפחה מאוחדת ומלוכדת, יסכימו ההורים למשכן עבור הילדים חלק מהבית שלהם, או לחילופין נכס נדל"ן אחר העומד לרשותם.

התמורה שתתקבל, קרי המזומנים תמורת משכון הנכס, תופנה לסייע לילדים הצעירים ברכישת הבית החדש שלהם. למעשה, בדרך הזאת יכולים הילדים לקחת משכנתא ללא הון עצמי כלל. אבל אליה וקוץ בה – אם להורים אין הכנסה מספקת לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם בעצמם, הרי שהילדים יצטרכו לשאת גם בעול הזה. מדובר בהוצאה חודשית שעלולה להיות משמעותית למדיי.

אם מדובר באנשים הרוכשים נכס נדל"ן לצורך השקעה, סביר מאד להניח שיש ברשותם נכס אחד לפחות שאותו אפשר למשכן לטובת השלמת משכנתא. רכישת נכס להשקעה עשויה לשאת פירות כבר מהרגע הראשון, אם הנכס מושכר. כך, נטל המשכנתא לכיסוי ההון העצמי ונטל המשכנתא החדשה, מכוסים על ידי הסכומים המתקבלים משוכרי הנכס..

משכנתא שנייה לנכס נדל"ן

משכנתא שנייה פירושה משכנתא נוספת על הנכס, או על החלק בנכס שלא ניתנה תמורתו משכנתא משום גוף אחר. התמורה תועבר לידי בעל הנכס ותשמש כהון העצמי הנדרש לצורכי קניית נכס חדש. עם זאת, נטילת משכנתא שנייה עלולה להיות בעייתית. אם מי שהעניק את המשכנתא היה אחד הבנקים, הרי שהבנק הזה יסרב למצב שבו תחול על הנכס משכנתא נוספת. זאת, אף שהחלק שלו איננו נתון בסיכון.

לפיכך, במקרים כאלה כדאי מאד לבצע מחזור והגדלת משכנתא לנכס הקיים. המיחזור מאפשר קיומה של משכנתא אחת על הנכס, בריביות סבירות בהחלט. בהפרש שנוצר כתוצאה מהגדלת המשכנתא, ניתן להשתמש כהון עצמי לרכישת נכס אחר. לחילופין, ניתן להשתמש בו לצרכים אחרים של המשפחה.

בי די אי שלילי

משכנתא הפוכה

הכנסות נמוכות

הוצאה לפועל

מוגבלים בחשבון

שקים שחזרו

הלוואות ממקורות כספיים אחרים

חלק ניכר מהאוכלוסייה בישראל חוסך בקרנות פנסיה והשתלמות. אם החוסכים הם בעלי וותק בקרן הפנסיה, הם עשויים לגלות שלרשותם עומד סכום כסף ניכר. הלוואת משכנתא מקרן פנסיה עשויה לכסות חלק ניכר מהסכום הנדרש להשלמת המשכנתא ורכישת הדירה החדשה.

החיסרון של הלוואות כאלה טמון בריביות הגבוהות שלהן, יחסית למשכנתא רגילה. כמו כן, תקופת ההחזר לא תעלה על שבע שנים, מה שעלות לגרום לכך שההחזר החודשי יהיה גבוה למדיי. בנוסף, מי שמתקרב לגיל הפרישה ומעוניין לקחת הלוואה מקרן הפנסיה, עלול לגלות שהדבר נמנע ממנו. היתרון טמון בסכומי הכסף הגדולים שאפשר ללוות. מדובר על מחצית מהסכום הנצבר בקרן הפנסיה, למעט הסכום המיועד לפיצויי פיטורין או פרישה.

כך, מי שהפנסיה הצבורה שלו למעט פיצויי פיטורין או פרישה, עומדת על 300,000 ₪, יוכל לקחת הלוואה בגובה של עד 150,000 ₪ לתקופה של שבע שנים.בתוספת הריבית, יעמוד ההחזר החודשי של הלוואה כזאת על יותר מאשר 1,800 ₪ לחודש. לכן, רק מי שההכנסה החודשית שלו גבוהה, יכול בעצם להשתמש באופציה הזאת להשגת הון עצמי למשכנתא.

משכנתא משלימה למסורבים

השלמת משכנתא קיימת (נטילת משכנתא משלימה) הינה נושא מורכב עבור כל אדם המעוניין לרכוש נכס נדל"ן. ואם כך הוא כשמדובר באחד האדם, קל וחומר כשמדובר במסורבי בנקים עקב היסטוריית אשראי לא תקינה (ראה: בי די אי שלילי). כיון שלרוב מדובר באנשים שחשבונם הפך מוגבל בעקבות המחאות חוזרות ואי עמידה בהתחייבויות כלכליות, הרי שלא בקלות יתאפשר להם לבצע השלמת משכנתא, הרחבת משכנתא או נטילת משכנתא שנייה.

הפיתרון במקרה הזה הינו נטילת משכנתא חוץ בנקאית. גם כאן, סביר להניח שהגוף שיעניק את המשכנתא יבדוק בשבע עיניים את הסיבות שהביאו לכדי סירוב משכנתא בבנק למבקשי המשכנתא .ישנם מקרים שבהם הסירוב הינו טכני, כיון שהבנק מחויב לפעול על פי נהלים ותו לא. במקרים כאלה סביר להניח שהמשכנתא תאושר. אם הסירוב נובע מבעיות פיננסיות חמורות אצל מבקש המשכנתא, עלולים להתעורר קשיים באישור המשכנתא.

היועצים הפיננסיים המיומנים של המקור למשכנתא אופטימאלית מתמחים במיצוי כל האפשרויות הקיימות ובחירת המשכנתא המתאימה ביותר ליכולות ולצרכים של מבקשי המשכנתא. כמו כן, ניתן להסתייע במקצוענים של המקור למשכנתא אופטימאלית במציאת הלוואת משכנתא משלימה, הן למי שסורבו בבנקים והן ללקוחות אחרים.

הנציגים המיומנים של המקור למשכנתא אופטימלית בוחנים מקרוב ולומדים כל מקרה לגופו. לאחר הבדיקה, ואחרי שהתברר כי יש סיכוי סביר לגייס משכנתא יחד עם השלמת משכנתא, הם ישתמשו בכל הידע והמיומנויות שלהם במטרה להשיג עבור הלקוח את מבוקשו. צרו קשר כבר כעת והבטיחו לעצמכם סיכוי מצוין להגשמת השאיפות הכלכליות שלכם. המקצוענים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ ומסייעים למספר גדול של לקוחות מרוצים לרכוש בית חדש או נכס להשקעה מדי שנה..