לחצו להתקשרות:

תכנון משכנתא חדשה וחיסכון

נטילת משכנתא חדשה אופטימלית צריכה לעמוד בכמה מבחנים חשובים: ראשית, הלוואת משכנתא חדשה צריכה להתאים לצרכים של הלווים, בעיקר בכל האמור בסכום ההלוואה מצד אחד וגובה ההחזר והתנאים שלו מצד שני. בנוסף, הגופים המעניקים משכנתא חדשה צריכים לפעול על פי הוראות בנק ישראל.  מהי משכנתא חדשה ומה היתרונות שלה על פני הלוואות אחרות? מהן הנחיות בנק ישראל בנושא משכנתאות וכיצד הן באות לידי ביטוי בפועל? אילו חלופות קיימות לנטילת משכנתא בנקאית? במאמר שלפניכם נשיב לשאלות הללו בהרחבה.

היועצים הפיננסיים המקצועיים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים לזוגות וליחידים המעוניינים בכך בהשגת משכנתא אופטימלית בהתאמה מושלמת עבורם. אם אתם מצויים בהליכי רכישת דירה וטרם הסדרתם את נושא המשכנתא, זה המקום עבורכם. צרו קשר כבר כעת באמצעות טופס יצירת הקשר באתר. לחילופין, תוכלו ליצור קשר טלפוני בשעות העבודה המקובלות. יועצת פיננסית מומחית או יועץ מנוסה מטעמנו יחזרו אליכם בהקדם. המקצוענים של המקור למשכנתא אופטימלית ילוו אתכם מרגע יצירת הקשר ועד לקבלת המשכנתא וסיום עסקת הרכישה.

היועצים הפיננסיים שלנו פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה מרשימים בגיוס משכנתאות חוץ בנקאיות, הלוואות לעסקים ואשראי. צרו קשר כעת ועשו את הצעד הראשון לדירה משלכם.

המקור למידע אובייקטיבי ברשת
התאמה מקצועית עבורך לנותני שירות מתאימים
בדיקת איכות של נותני שירות

משכנתא חדשה הוראות בנק ישראל

במשך כמה עשורים, היו הוראות בנק ישראל בנושא המשכנתאות ברורות וידועות. ההתנהלות בשוק הנדל"ן בכלל ושוק המשכנתאות בפרט, היתה כזאת שלא הצדיקה מעורבות או עריכת שינויים מיוחדים בהנחיות הללו. נטילת משכנתא חוץ בנקאית היתה נחלתם של מעטים, והבנקים העניקו כמעט את כל המשכנתאות בישראל.

ואולם המצב השתנה בסוף העשור הראשון של המאה הנוכחית. משנת 2010 ואילו החלו מחירי הנדל"ן לעלות בהתמדה, תוך שהן מזכירות את העליות שקדמו למשבר הנדל"ן בארה"ב. בתחילה נמנעו קברניטי בנק ישראל מלהתערב בנעשה. ואולם משחלחלה ההבנה שעליות המחירים אינן עומדות להפסיק, הוציא בנק ישראל סדרת הנחיות. הוצאת ההנחיות התפרשה על פני כמה שנים. רק באמצע שנת 2014 הוציא בנק ישראל הנחיה מסכמת. מאז ועד היום, לא חלו שינויים מהותיים בהנחיות.

למי נועדו הוראות בנק ישראל

הנחיות בנק ישראל בנושא משכנתאות, נועדו בעיקר למוסדות בנקיים. נוסח הסעיף "מגבלה על שיעור המימון", מדבר בעד עצמו:

"תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור מימון העולה על השיעורים הבאים

  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה – 75%
  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית – 70%
  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – 50%… "

הנוסח הזה מבהיר שהיעד של ההנחיות באמור הוא הבנקים. נוסח הפנייה הזה חוזר על עצמו עוד כמה פעמים בהמשך. עם זאת, גופים פיננסיים ומסחריים המעניקים מגוון סוגי משכנתא לקניית דירה תוך התחרות בבנקים, נוטים לפעול על פי ההנחיות הללו, חלקן או כולן. זאת, כיון ששמירה עליהן מקטינה באופן משמעותי את הסיכונים שהגוף המלווה נוטל על עצמו.

פירוט הוראות בנק ישראל

הוראות בנק ישראל עוסקות בהרחבה בכל נושא המשכנתאות וההלוואות לדיור. בשורות להלן נפרט את ההנחיות הנוגעות למשכנתאות חדשות.

אחוז המשכנתא ממחיר הנכס

הוראות בנק ישראל קובעות כי מי שאין ברשותם דירה, בית מגורים או נדל"ן אחר ולא לקחו משכנתא, יכולים לקבל משכנתא בנקאית או חוץ בנקאית בגובה 75% ממחיר הנכס. ההנחיה כאמור נועדה לאפשר לבנקים למכור את הנכס ולהחזיר לעצמם את מלוא הסכום שהלוו. זאת, כמובן, אם רוכשי הנכס לא עמדו בהחזרי המשכנתא, ובכפוף לחוק בישראל.

קביעת מחיר הנכס

מחיר הנכס לצורך קבלת משכנתא נסמך בראש וראשונה על הערכה של שמאי מוסמך, המקובל על הבנק. פרמטר נוסף לקביעת גובה ההלוואה הינו מחיר הנכס כפי שהוא בא לידי ביטוי בחוזה המכירה. אם מחיר הנכס בחוזה נמוך מהערכת ה\מאי, גובה המשכנתא יתייחס למחיר הקנייה כפי שנקבע בחוזה. ואולם אם מחיר הנכס בחוזה הוא גבוה מהערכת השמאי, כי אז הערכת השמאי תשמש בסיס לקביעת גובה המשכנתא.

גובה ההחזר יחסית להכנסה נטו

הנחיות בנק ישראל נוגעות גם ליחס בין ההכנסה נטו של נוטלי המשכנתא, לבין גובה החזר המשכנתא הצפוי. על פי ההנחיות, לא ניתן לקחת משכנתא שגובה ההחזר שלה יעלה על 50% מההכנסה החודשית נטו של כל הלווים כאחד. ההנחיה הזאת נכונה הן עבור משכנתא חדשה והן עבור סוגי משכנתא אחרים – הרחבת משכנתא, מחזור משכנתא ומשכנתא לדירה נוספת.  

משכנתא חוץ בנקאית יתרונות של משכנתא ממקורות חוץ בנקאיים
חוץ בנקאית יתרונות
משכנתא למסורבי בנקים
משכנתא למסורבי בנקים
משכנתא אופטימלית 2015
מי מתאים לחוץ בנקאית?
כדאיות משכנתא חוץ בנקאית
כדאיות חוץ בנקאית?
מוגבלים בחשבון בבנק
משכנתא למוגבלים
ריביות משכנתא חוץ בנקאית
ריבית חוץ בנקאית

הנחיות נוספות בנושא משכנתא

מעבר להנחיות שהוזכרו לעיל, פורסמו כמה הנחיות נוספות. ההנחיות הללו נוגעות להיבטים שונים של עסקת הרכישה וההלוואה לצורך העסקה. בין השאר, מטפלות ההנחיות במסלולי המשכנתא, ההון העצמי למשכנתא והבהרות מעמיקות באשר לדרכים האפשריות להשגת ההון העצמי. בנוסף, עוסקות ההנחיות בריבית ובהצמדה של החזרי המשכנתא למדד.

משכנתא חדשה ממקורות חוץ בנקאיים

כפי שכבר הוזכר לעיל, הנחיות בנק ישראל מחייבות בעיקר את הבנקים. העובדה שכמעט כל הגופים המעניקים משכנתא חוץ בנקאית מאמצים לפחות חלק מההנחיות הללו, מדברת בעד עצמה ומצביעה על הנכונות והרלבנטיות שלהן.

 

עם זאת, ההנחיות הברורות שנועדו לשמור על היציבות במערכת הבנקאית, גרמו לכך שרבים ממבקשי המשכנתאות נענו בשלילה. כתוצאה, התגבר זרם הלקוחות הפונים לגופים חוץ בנקאיים לקבלת משכנתא.

 

עם הגופים החוץ בנקאיים כאמור ניתן למנות חברות ביטוח, חברות אשראי וקרנות השתלמות. כל הגופים הללו משתמשים במתן משכנתאות במטרה להגדיל את התשואה על  ההשקעה שלהן. זאת, בעידן שבו התשואה על מניות ואגרות חוב למיניהן נמוכה, וגם פיקדונות שקליים וצמודים לדולר ארה"ב אינם מייצרים תשואה הולמת למשקיעים.

 

בנוסף, ניתן להגיש בקשה למשכנתאות והלוואות גם לגופים פיננסיים אחרים, שקבלו אישור ממשרד האוצר לפעול בתחום המשכנתאות. גם הגופים הללו מבססים את האסטרטגיה הפיננסית שלהם על התשואות הגבוהות יחסית ממתן משכנתאות.

מה בין משכנתא בנקאית לחוץ בנקאית 

ההבדל העיקרי בין משכנתא בנקאית לבין משכנתא חוץ בנקאית, טמון במידת הסיכון שהמלווים נוטלים על עצמם. משמעות העניין היא שניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית בתנאים החורגים מההנחיות. החריגה עשויה לבוא לידי ביטוי בגובה ההחזר החודשי יחסית להכנסה ובאחוז ההון העצמי המושקע בנכס. מנגד, הריביות בעבור משכנתא חוץ בנקאית הן בדרך כלל גבוהות יותר מהמקובל במשכנתא בנקאית.

היועצים הפיננסיים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים לזוגות, ליחידים ולמשפחות במציאת המשכנתא המתאימה ביותר עבורם. בנוסף, ניתן לקבל סיוע גם בגיוס הלוואה משלימה למשכנתא והלוואות עסקיות. אם יש לכם תוכניות לרכוש דירה או בית חדש, זה המקום עבורכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת ויועצת פיננסית מקצועית או יועץ מומחה של המקור למשכנתא אופטימלית יחזרו אליכם בהקדם. הם ילוו אתכם לאורך כל הדרך, עד למציאת ההלוואה המתאימה ביותר עבורכם וסיום עסקת הרכישה.

המומחים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה גבוהים. צרו קשר כעת והצטרפו גם אתם להצלחה.