לחצו להתקשרות:
מאמרים קשורים
הלוואה חוץ בנקאית למשכנתא, הלוואת משכנתא חוץ בנקאית לבעלי דירות ונכסי נדל"ן עם בי די אי שלילי, הלוואה למשכנתא דרך הו"ק בבנק. הלוואה חוץ בנקאית למוגבלים - מתאים גם לבעלי חשבונות מוגבלים בצ'קים , הלוואות חוץ בנקאיות למשכנתא עם הוצל"פ
מהי הרחבת משכנתא? מה היתרונות של הגדלת משכנתא חוץ בנקאית על פני נטילת הלוואה בנקאית או הלוואה חוץ בנקאית רגילה? כיצד מתבצעת הרחבת המשכנתא? אילו גופים פיננסיים מעניקים הלוואה למשכנתא?
השלמת משכנתא מקרן השתלמות מתבצעת באמצעות הלוואה שהערבות כנגדה הם הסכומים שהצטברו בקרן השתלמות פעילה. אילו יתרונות גלומים בנטילת הלוואת משכנתא מקרן השתלמות? אילו אופציות נוספות קיימות להגדלת הון עצמי לקבלת משכנתא חוץ בנקאית או משכנתא בנקאית?
הלוואת משכנתא מקרן פנסיה משמשת לביצוע השלמת משכנתא לרכישת דירה. סכומי הלוואת משכנתא מקרן פנסיה תלויים בסכום הקרן השלמת הון לבית,
מהו מחזור משכנתא קיימת? כיצד אפשר לבצע מיחזור משכנתא קיימת בתנאים טובים יותר? למה כדאי בשנת 2018 למחזר משכנתא? מתי יש צורך בהליך מחזר משכנתא? מתי מיחזור משכנתא הוא לא כדאי כלכלית?
ריבית משכנתא אופטימלית מסייעת בהקטנת תשלומי המשכנתא והתשלום הכולל עבור הדירה או הנכס שנרכש. כיצד מחושבת ריבית משכנתא אופטימלית? מהי המשמעות של רהיבית על המשכנתא על המחיר של הנכס בפועל? מה ההבדל בין ריבית משכנתא חוץ בנקאית לריבית עבורא משכנתא בנקאית רגילה? כיצד ניתן לבחור משכנתא בהתאמה ליכולות ולצרכים שלכם?

הוראות בנק ישראל למשכנתא

הוראות בנק ישראל בתחום המשכנתאות נועדו לווסת ולהסדיר את שוק המשכנתאות בישראל. מהן הוראות בנק ישראל בנושא משכנתאות? מה המשמעות של ההוראות הללו ולמי הן מיועדות? כיצד ניתן לשפר את הסיכויים לקבלת משכנתא אופטימלית בהתאם להוראות הללו? בשורות הבאות נעסוק בהרחבה בהוראות בנק ישראל ובהשפעתן על שוק המשכנתאות בישראל.

היועצים הפיננסיים המקצועיים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים ללקוחותיהם במציאת משכנתא חוץ בנקאית או משכנתא בנקאית בהתאמה מיטבית עבורם. אנשי המקצוע שלנו מסייעים ללקוחות מסורבי משכנתא בבנק או כאלה שהצעת המשכנתא של הבנק איננה תואמת לצרכים שלהם. אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא חדשה או לבצע הגדלת משכנתא קיימת, זה המקום עבורכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת ולעשות צעד חשוב להצלחה. אנו פועלים בכל רחבי הארץ ואחוזי ההצלחה שלנו בגיוס משכנתא אופטימלית גבוהים.

לקריאה נוספת

המקור למידע אובייקטיבי ברשת
התאמה מקצועית עבורך לנותני שירות מתאימים
בדיקת איכות של נותני שירות

מטרות הוראות בנק ישראל

מעת לעת מפרסם בנק ישראל הוראות חדשות במגוון נושאים, ובכלל זה הוראות מפורטות בנושא משכנתאות. ההנחיות הללו נועדו בראש ובראשונה להקטין את הסיכונים הכרוכים בנטילת משכנתאות, הן ללווים והן לבנקים. נכון למועד כתיבת שורות אלה, הבנקים בישראל אחראים לחלק הארי של המשכנתאות. להלן סיכום ההוראות, כולל הסברים תמציתיים במקומות שהם נדרשים: 

סיכוני משכנתא ללווים

הלווים הם מי שנטלו משכנתא חדשה לרכישת בית או משכנתא לשדרוג בית קיים. הסיכונים העיקריים שנטילת משכנתא כרוכה בהם הינם עליית הריבית על המשכנתא ועליית המדד כתוצאה מהאינפלציה. סיכונים אחרים הם אבדן כושר העבודה של אחד או יותר מבני הזוג או הכנסה נמוכה בעקבות אבדן מקום העבודה. ואולם שני הסיכונים האחרונים, ובמיוחד אבדן כושר העבודה, מכוסים באמצעות ביטוח המשכנתא.

סיכוני משכנתא למלווים

המלווים שהנחיות בנק ישראל נועדו להגן עליהם הם הבנקים. הסיכון העיקרי העומד בפניהם הוא שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא, לא כל שבן הריביות הנלוות אליהם. אם מדובר במקרים פרטיים בודדים, הרי שהבנקים יכולים להתגבר עליהם בקלות יחסית. זאת, באמצעות מכירת נכס הנדל"ן עצמו.

החשש היותר גדול של בנק ישראל הוא מפני מצב שבו מספר גדול של לווים לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא. במצב הזה יעמידו הבנקים למכירה מספר גדול של בתים. בעקבות כך עלולים מחירי הדירות לצנוח. התמורה שתתקבל תהיה, לפיכך נמוכה, ותעמיד את הבנקים בסיכונים פיננסיים מיותרים. אין מדובר כאן בתחזית בלתי סבירה. שהרי זה בדיוק המצב שהביא למפולת בשוק הנדל"ן בארה"ב בסוף העשור הראשון של המאה העשרים ואחת.

כיון שהבנקים בישראל הם למעשה החמצן הפיננסי, פשיטת רגל או אפילו פגיעה ביציבות של בנק אחד או יותר, עלולה לגרום לזעזועים כלכליים מרחיקי לכת. הנחיות בנק ישראל נועדו, לפיכך, בראש וראשונה לשמור על היציבות הפיננסית בישראל.  

הנחיות בנק ישראל וצמצום סיכונים פיננסיים

הנחיות הבנק המרכזי של מדינת ישראל נועדו, כאמור, להקטין ככל האפשר את הסיכונים בנטילת הלוואת משכנתא. ההנחיות נוגעות להיבטים השונים של המשכנתאות:

א' – תמהיל המשכנתא – חלוקת המשכנתא, ריבית והצמדה

ב' – גובה המשכנתא יחסית למחיר הנכס – אחוז המימון לרכישת נכס

ג' – גובה ההחזר החודשי יחסית להכנסה של הלווים

ד' – אורך חיי המשכנתא – מספר ההחזרים

ה' – הנחיות מיוחדות לבנקים, לשמירה על היציבות שלהם

להלן הסבר על כל אחת מההנחיות כאמור:

תמהיל משכנתא רצוי

באפריל 2011 פרסם בנק ישראל הנחייה ראשונה, בסדרת הנחיות הנוגעות להסדרי משכנתא. ההנחיה הזאת עסקה באחוז המימון שמותר ללווה ליטול בריבית משתנה. בתאריך 29.08.2013 פרסם הבנק המרכזי חוזר המדגיש ומעצים את ההנחיה הזאת, בתוספת הנחיות מגבילות אחרות.

בנק ישראל קבע כי תמהיל משכנתא אופטימלי לא יכלול יותר מאשר שני שלישים מהמשכנתא בריבית משתנה. את השליש הנותר יש לקחת בריבית קבועה. ההמלצה שמלווה את ההנחיה הזאת היא להגדיל את אחוז ההלוואה בריבית קבועה ככל האפשר. ההיגיון מאחורי ההנחיה הזאת הוא הגבלת החשיפה של לווים לעליות במדד המחירים, אם וכאשר תהיינה. ככל שאחוז המימון בריבית קבועה גבוה יותר, כך החשיפה לשינויי ריבית בעקבות עליות במדד המחירים תהיה קטנה יותר.

רבים אינם זוכרים, אבל עד לאמצע שנות השמונים הייתה האינפלציה בישראל מהגבוהות בעולם. בשיאה הגיעה האינפלציה לרמות של 400 אחוזים בשנה. האינפלציה החודשית עלתה על 20 ואפילו 25 אחוזים בחודש. רק אחרי תכנית הייצוב של שר האוצר דאז, יצחק מודעי, וראש הממשלה דאז, שמעון פרס, התייצב המשק בהדרגה. ואולם החשש המתמיד של בכירי בנק ישראל הוא מחזרה של תסריט האימים הזה. משכנתא צמודה נושאת אמנם ריבית נמוכה יותר, אבל עלולה לעלות ביוקר למי שנטל אותה. אם המדדים יהיו גבוהים, יש רבים שלא יוכלו לעמוד בהחזרים ויאבדו את ביתם.

בהמשך, הוציא בנק ישראל הנחיה נוספת באותה הרוח. ההנחיה קובעת שאחוז המשכנתא שניתן לקחת בריבית משתנה בכל שנה (להבדיל מריבית משתנה בכל 5 שנים), יעמוד על 33.33% לכל היותר – כלומר שליש מהמשכנתא.

סדרת ההנחיות קיבעה למעשה תמהיל סוגי משכנתא בסיסי מבחינת הריביות: שליש מהלוואת המשכנתא ניתן בריבית קבועה, שליש נוסף ממנה ניתן בריבית משתנה כל 5 שנים ואילו השליש האחרון בלבד ניתן בריבית משתנה בכל שנה.

מבחינת הלווים מדובר בסוג של הרעת תנאי משכנתא. שכן הריבית המשתנה היא הנמוכה ביותר ואילו הריבית הקבועה היא הגבוהה ביותר. עם זאת, חשוב לציין שהדבר נכון בסביבת אינפלציה נמוכה. עלייה באינפלציה עשויה לשנות את יחס, ודווקא הריבית הקבועה תהפוך לאטרקטיבית ביותר.

הצמדת החזרי המשכנתא למדד

הצמדת ההחזרים למדד נתונה בדרך כלל לשיקולם של נוטלי ההלוואה. ביטול ההצמדה למדד עלול להעלות את הריבית על ההחזרים בעד שני אחוזים לשנה. בסביבת אינפלציה נמוכה ואפילו שלילית, כפי שהיא בשנים האחרונות, ביטול ההצמדה איננו אטרקטיבי. עם זאת, התפרצות אינפלציונית עלולה להעלות את ההחזרים בצורה כזאת, שבתוך זמן קצר כל החיסכון שנצבר במשך שנים ייעלם כלא היה. לפיכך, ההמלצה היא בדרך כלל לקחת שליש מהלוואת המשכנתא בלי הצמדה למדד.

אחוז המימון יחסית למחיר הנכס

בחודש נובמבר 2012 הוציא בנק ישראל הנחיה שהייתה בגדר מהפכה זוטא בתחום המשכנתאות בישראל. ההנחיה הזאת הגבילה את אחוזי המימון שניתן להשיג עבור רכישת דירה. לכדי 75% לכל היותר.

משכנתא חוץ בנקאית יתרונות של משכנתא ממקורות חוץ בנקאיים
חוץ בנקאית יתרונות
משכנתא למסורבי בנקים
משכנתא למסורבי בנקים
משכנתא אופטימלית 2015
מי מתאים לחוץ בנקאית?
כדאיות משכנתא חוץ בנקאית
כדאיות חוץ בנקאית?
מוגבלים בחשבון בבנק
משכנתא למוגבלים
ריביות משכנתא חוץ בנקאית
ריבית חוץ בנקאית

עד לפרסום ההנחיה, ניתן היה להגיע למימון של תשעים אחוזים מערך הדירה. (90%). שבעים אחוזים ניתן היה לממן באמצעות משכנתא מהבנק או משכנתא חוץ בנקאית. עשרים אחוזים נוספים ניתן היה לקחת בהלוואה למספר שנים, באמצעות חברת EMI שפעלה בישראל בתקופה ההיא. החל ממועד פרסום ההנחיה הופסקה הפעולה של חברת EMI בישראל בתחום השלמת משכנתאות. להלן פירוט ההנחיות.

משכנתא חדשה לדירה ראשונה

מי שנוטל משכנתא חדשה לדירה ראשונה, זכאי למימון של עד שבעים וחמישה אחוזים (75%) מערך הדירה. המשמעות של ההנחיה ברורה – מי שנוטל משכנתא חדשה חייב להמציא הון התחלתי של 25% מערך הנכס ממקורות עצמיים.

משכנתא למשפרי דיור

יחידים או משפחות שיש ברשותם דירה והם מעוניינים למכור אותה ולרכוש במקומה דירה אחרת, יוכלו לקבל משכנתא של 70% בלבד מערך הדירה החדשה. ההיגיון מאחורי ההנחיה הזאת הוא שמי שמחליט לשפר דיור, שילם קרוב לוודאי חלק מהמשכנתא שלו ולכן יוכל לגייס, קרוב לוודאי, הון גדול יותר.

ההנחיה החדשה שיפרה את רמת הביטחונות של הבנקים ותרמה להגדלת היציבות שלהם. זאת, כיון שאם חלילה יהיה צורך למכור את הנכס, ישנו סיכוי טוב שהבנק יחזיר לעצמו את מלוא ההשקעה, כולל הריביות.

משכנתא לרוכשי נכס נוסף

מי שצבר הון עצמי ומעוניין להשקיע אותו ברכישת נכס נדל"ן נוסף, יוכל לקבל הלוואת משכנתא של לא יותר מחמישים אחוזים (50%) עבור הנכס הזה. נקודת המוצא של בנק ישראל היא שמי שמעוניין להשקיע, צריך לעשות זאת בעצמו ולא באמצעות הלוואות.

להנחיה הזאת הייתה מטרה ברורה – להקטין ככל האפשר את ההשקעה ברכישת נכסי נדל"ן, כאשר מרבית המשקיעים היו אזרחים ישראלים שבעבורם זהו אפיק ההשקעה המניב ביותר.

בהנחיה הזאת הוגדר גם טווח הזמן שבו ניתן למכור דירה על מנת לרכוש אחרת במקומה. ניתן לקנות דירה חדשה עוד לפני מכירת הדירה הקודמת. עם זאת, ישנו טווח זמן מוגדר לביצוע המכירה. מעבר לטווח הזה ייחשב הרוכש כמי שמחזיק שתי דירות, עם כל המשמעויות הכרוכות בכך.

הנחיה חדשה שנוספה במהלך שנת 2017 הינה הטלת מס על רכישת דירה שלישית – מה שהפך את ההוצאות בעבור הרכישה לגדולות יותר ואת החזקת הנכס השלישי לבלתי משתלמת בעליל. נכון לאמצע שנת 2017, חלה ירידה במספר הדירות השלישיות שנרכשו. זאת ועוד – חלק מבעלי הדירות השלישיות אפילו מכרו אותן.

ההחזר החודשי יחסית להכנסה

אחת ההנחיות החשובות של בנק ישראל בשנים האחרונות, נוגעת לגובה ההחזר החודשי של המשכנתא יחסית להכנסה. ההנחיה קובעת שגובה ההחזר החודשי לא יעלה בשום מקרה על מחצית ההכנסה החודשית נטו של כל החתומים על המשכנתא גם יחד. עד להוצאת ההנחיה הזאת, נהג כל אחד מהבנקים על פי ראות עיניו.

ואולם גם את ההנחיה הזאת אין להבין כפשוטה. אמנם הבנקים מורשים להחיל החזר של 50% מההכנסה. אבל יחד עם זאת, החזר של מעל 40% מגובה ההכנסה נטו מוגדר כסכום ב-100% סיכון. כתוצאה, המשכנתא מוגדרת כמשכנתא בסיכון, מה שמחייב את הבנקים להפריש מההכנסות שלהם סכומים שנועדו לכאורה להבטיח את החזר המשכנתא. הסכומים הללו חייבים לשמש כבטחונות והבנקים אינם יכולים למעשה להשתמש בהם לשום מטרה אחרת. נדבר על הנושא הזה בסעיף הנוגע להנחיות מיוחדות לבנקים בנושא משכנתאות.

אורך חיי המשכנתא

פרישת החזרי המשכנתא על פני תקופה ארוכה נועדה להקטין את ההחזרים החודשיים. למעשה, מדובר בדרך נוספת להגדיל את סכום ההלוואה לרכישת הבית החדש. ואולם הנחיות בנק ישראל נועדו למתוח גבול ברור שמעבר לו אי אפשר ללכת. הנחיות בנק ישראל מגבילות את אורך חיי המשכנתא לשלושים שנים לכל היותר – קרי 350 החזרים.

ישנן שתי מטרות להגבלת אורך חיי המשכנתא: האחת – להקטין את הסיכון, הן לבנקים והן לנוטלי ההלוואה. השנייה – להגביל את סכום המשכנתא המרבי ולא לאפשר לנוטלי ההלוואה לנפח אותו בצורה מלאכותית באמצעות הארכת חיי המשכנתא מעבר לעשרים וחמש שנים, קרי 300 החזרים.

אורך חיי המשכנתא והקטנת הסיכונים

פרישת החזרי המשכנתא על פני עשרים וחמש שנים נושאת בחובה סיכון מסוים. אבל הסיכון הזה סביר, אם מתחשבים בגילם הצעיר בדרך כלל של נוטלי המשכנתא. סביר להניח שמי שנטל משכנתא בגיל 25 יסיים להחזיר אותה בגיל 50. הגיל הזה הוא עדיין גיל עבודה ועדיין יוותר זמן לבעלי הנכס להתמקד בשיפור תנאי הפנסיה העתידיים ורמת החיים שלהם. פרישת המשכנתא לשלושים שנה (360 החזרים) איננה משתלמת מבחינת הריביות, אבל איננה מגדילה את הסיכונים בצורה מהותית.

אבל פרישת ההחזרים על פני תקופה שהיא מעבר לשלושים שנה עלולה להגדיל את הסיכונים למלווים. מי שנטלו הלוואה למשכנתא בגיל 30 יסיימו את ההחזרים רק לקראת הפנסיה. מי שנטלו משכנתא מאוחר יותר, יסיימו להחזיר אותה הרבה אחרי שיצאו לפנסיה בעצמם. במצב הזה הם לא יוכלו להקדיש מאמצים לשיפור איכות החיים או הפנסיה..בנוסף, הסיכון הביטוחי שלהם גדל, והם עלולים לפגר בתשלומי המשכנתא בגלל מחלות או בעיות אחרות הנובעות מהגיל.

שמירה על היקפי המשכנתא

העלייה במחירי הנדל"ן הביאה לגידול הדרגתי אבל משמעותי בהיקפי המשכנתאות. בצר להם, האריכו רבים את חיי המשכנתא, כדי להקטין את ההחזרים החודשיים. הגבלת אורך חיי המשכנתא מגבילה גם את הגידול בהיקפי המשכנתא. התוצאה האפשרית הינה עצירת מחירי הדירות – פשוט כיון שלא תהיה שום דרך להגדיל את הלוואת המשכנתא. התוצאה לטווח הרחוק של הגבלת אורך חיי המשכנתא אמורה להיות עצירה בעליית מחירי הנדל"ן.

הנחיות מיוחדות לבנקים

בכל האמור לבנקים, ישנן שלוש הנחיות מחייבות. ההנחיה הראשונה נוגעת להגבלת אחוז ההחזר מההכנסה נטו. אחוז ההחזר שהוא מעל לארבעים אחוזים (40%) מההכנסה החודשית נטו של כלל נוטלי המשכנתא, ייחשב בסיכון של 100 אחוזים. המשמעות היא שעבור כל שקל החזר צפוי מעל 40%, הבנק חייב להפריש שקל אחד לביטחון.

ההנחיה השנייה המחייבת מגבילה את גובה המשכנתא יחסית למחיר הנכס. גובה ההלוואה המרבי שבעבורו לא יפריש הבנק סכומים לביטחונות עומד על 60%. כל אחוז מעל האחוז כאמור, נחשב סכום המצוי ב-100% סיכון. המשמעות – גם כאן הבנק מוכרח להפריש לביטחונות שקל אחד על כל שקל שניתן כהלוואה שהוא מעל 60% מערך הנכס.

ההנחיה השלישית מתייחסת לנושא גובה המשכנתא המכסימאלי המוחלט ומגבילה אותו לכדי חמישה מיליון שקלים. כל שקל מעל הסכום הזה נחשב גם הוא ל-100% סיכון, ויש להפריש תמורתו שקל לביטחונות. ההנחיה כאמור מגבילה את גובה המשכנתא, גם אם ההכנסה החודשית מספיקה, אחוזי המשכנתא מערך הנכס סבירים ואורך חיי המשכנתא תואם את ההנחיות.

מי שרכש דירה בעשרה מילון שקלים, יכול לקחת משכנתא של חמישה מיליון שקלים בלבד. זאת, גם אם יש בידיו שלושה מיליון שקלים לכיסוי חלקו בהלוואה, וגם אם ההכנסה החודשית שלו עולה על 100,000 ₪ נטו. כל סכום שמעל חמישה מיליון שקלים נחשב למשכנתא בסיכון 100% וגורר ריביות גבוהות.

רכישת דירה חדשה בהתאם להנחיות בנק ישראל

הנחיות בנק ישראל נועדו,כאמור, להגדיל את היציבות של הבנקים. זאת לנוכח אתגרים כלכליים העומדים בפתח והעתיד הלא ברור של שוק המשכנתאות בישראל. עם זאת, ישנן דרכים שונות ומגוונות המאפשרות רכישת דירה תוך עמידה בדרישות שפורטו לעיל.

היועצים הפיננסיים המיומנים של המקור למשכנתא מסייעים ללקוחות המעוניינים לקחת משכנתא רכישת דירה. היועצים שלנו מלווים את נוטלי המשכנתא לכל אורך הדרך, מרגע הגשת הבקשה ועד לסיום הליך הרכישה וקבלת המשכנתא.

אנשי המקצוע המיומנים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ ומסייעים לכל דורש בהתאמת משכנתא אופטימלית עבורו. זאת בהתחשב בהכנסה החודשית, בסכום ההון העצמי העומד לרשותו ובדרישות מיוחדות שלו, אם ישנן כאלה. גם לקוחות שהם מסורבי משכנתא בבנקים יכולים למצוא מענה לצרכים ולדרישות שלהם.

כל משכנתא היא מלאכת מחשבת שבסופה יכול נוטל ההלוואה לרכוש את הנכס שבו הוא מעוניין, תוך הימנעות מבעיות שעלולות לנבוע מהלוואה גבוהה מדי או מחלוקת תשלומים לא נאותה. כדאי ליצור קשר כבר כעת ולעשות צעד חשוב לקראת הדירה החדשה.