לחצו להתקשרות:

התאמת החזר משכנתא חודשי

החזר משכנתא הוא ההוצאה החודשית הגבוהה ביותר והקבועה ביותר בתקציב המשפחה. כיצד מחושב החזר משכנתא חודשי? אילו גורמים משפיעים על החזרי המשכנתא? מהן הנחיות בנק ישראל באשר להחזרי הלוואת משכנתא? מה המטרה של ההנחיות הללו? בשורות הבאות נרחיב את היריעה בנושאים הנזכרים לעיל.

אם יש בכוונתכם לרכוש דירה חדשה ואם אתם מעוניינים למצוא משכנתא חוץ בנקאית אופטימלית בהתאמה הטובה ביותר עבורכם, אתם במקום הנכון. כדאי ליצור איתנו קשר כבר כעת באמצעות טופס יצירת הקשר באתר. לחילופין, ניתן ליצור קשר טלפוני בשעות העבודה הרגילות. נציגה או נציג מקצועי מטעמנו יצרו אתכם קשר בהקדם האפשרי. המקצוענים של המקור למשכנתא אופטימלית ילוו אתכם החל מרגע יצירת הקשר ועד לסיום המוצלח של רכישת הבית החדש. היועצים הפיננסיים של המקור למשכנתא אופטימלית פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה מרשימים.

המקור למידע אובייקטיבי ברשת
התאמה מקצועית עבורך לנותני שירות מתאימים
בדיקת איכות של נותני שירות

חישוב החזר משכנתא חודשי

הן רוכשי דירות ובתים חדשים והן רוכשים פוטנציאליים המתעניינים ברכישת הבית החדש שלהם, באמצעות הלוואת משכנתא חוץ בנקאית או אחרת, נוהגים תדיר להיעזר בסוגים שונים של מחשבוני משכנתא. חברות וגופים שונים מעמידים לרשות הגולשים מחשבוני משכנתא שונים. המשותף לכל המחשבים הללו הוא היכולת לחשב את גובה ההחזר החודשי בקלות יחסית. עם זאת, מרבית המשתמשים במחשבונים אינם יודעים כיצד בדיוק מחושב החזר משכנתא חודשי. להלן הסבר קצי שיאפשר לכל אחד לבנות מחשבון משכנתא משלו.

אופן החישוב של ההחזרים

ריבית משכנתא הינה כפולה של סכום המשכנתא שנותר בריבית השנתית וחלוקת התוצאה ב-100. את התוצאה של החישוב הזה מחלקים ב-12, שהוא מספר החודשים בשנה. לדוגמא – הריבית החודשית לחודש הראשון בעבור משכנתא של 300,000 ₪ בריבית של 3% לשנה, לעשרים וחמש שנה – כלומר 300 חודשים. הריבית תחושב על פי הנוסחה כדלקמן:

12 / 100 / 3 * 300,000. הריבית עבור החודש הראשון תהיה, אם כן, 750 ₪.

עבור החודש השני, החישוב הוא דומה – אבל עבור 299,000. זאת, כיון שכבר הוחזרו 1,000 ₪ על חשבון המשכנתא. בחודש שלאחריו תחושב הריבית עבור 298,000 ₪, וכן הלאה עד תום תקופת המשכנתא. יש לחזור על החישוב הזה 300 פעם, עד שסכום המשכנתא שנותר לתשלום מגיע לאפס. לצורך החישוב, מומלץ להשתמש בגיליון אלקטרוני מכל סוג. הגיליון האלקטרוני של גוגל הוא מעולה וחינמי. גם הגיליון האלקטרוני אקסל הוא מעולה.

להלן חישוב תשלומי הריבית לחצי השנה הראשונה של המשכנתא

 

גובה משכנתא

    300,000.00

 

 

 חודש 1

    300,000.00

        3.00

    750.00

 חודש 2

    299,000.00

        3.00

    747.50

 חודש 3

    298,000.00

        3.00

    745.00

 חודש 4

    297,000.00

        3.00

    742.50

 חודש 5

    296,000.00

        3.00

    740.00

 חודש 6

    295,000.00

        3.00

    737.50

 

כעת, מתחלק חישוב החזר משכנתא לשני סוגים:

שיטת קרן שווה

בשיטה הזאת, משולם בכל חודש החזר הקרן, יחד עם ריבית משכנתא חוץ בנקאית מלאה עבור התקופה. המשמעות היא שבחודש הראשון ההחזר יהיה 1,750 ₪. בחודש השני – 1,747.50 ₪ וכל הלאה. ההחזר האחרון, בחודש השלוש מאות, יהיה על סך 1,002.50 ₪.

היתרון בשיטת החזר משכנתא הזאת היא שבכל חודש משולם מלוא סכום הריבית. לפיכך, אם במהלך המשכנתא מחזירים הלווים סכום כל שהוא, גם תשלומי הריבית יורדים בהתאמה לסכום שהוחזר. החיסרון הוא שהחזרי המשכנתא, במיוחד בנים הראשונות, הם גבוהים מאד.

החזר חודשי קבוע

על מנת ליצור החזר חודשי קבוע, יש לקחת את סכום המשכנתא ולחבר אותו לסך כל הריביות החודשיות המצטברות על פני תקופת המשכנתא. זאת, בהנחה שהריבית על המשכנתא לא תשתנה. באחוזי הריביות שהוזכרו לעיל, סך כל הריביות עבור משכנתא של 300,000 ₪ ל-300 חודשים, יהיה 112,875. כעת מחברים את הקרן לריבית. התוצאה – 412,875 ₪. את הסכום הזה מחלקים ל-300, מה שנותן החזר חודשי של 1,376.25 ₪ לחודש.

היתרון בשיטה הזאת הוא סכום החזר חודשי ידוע וקבוע מראש. הסכום הזזה נמוך, לפחות בתחילת הדרך, מסכום המשכנתא והריבית החודשית בשיטת קרן שווה. בהמשך, לקראת מחצית תקופת ההחזר, המצב מתהפך וההחזרים בשיטת קרן שווה הופכים לקטנים יותר מהחזרי משכנתא שווים.

החיסרון בשיטה הזאת הוא שבשנים הראשונות, חלק הארי מהתשלום נוגע לריבית. רק במחצית השנייה של התקופה, פוחתת קרן המשכנתא במהירות. בשיטת ההחזרים השווים, פירעון מוקדם של המשכנתא הופך משתלם פחות ופחות, ככל שעובר הזמן.

הגורמים המשפיעים על החזרי משכנתא

הגורמים העיקריים המשפיעים על החזרי המשכנתא הם שינויים בריביות, אם ישנם במהלך התקופה. כמו כן, אם המשכנתא צמודה למדד – עלייה (או ירידה) במדדים תשפיע על המשכנתא. בתקופה של מדדים נמוכים, כפי שחווה המשק בשנים האחרונות, המדדים כמעט ולא באים לידי ביטוי. אבל בתקופה של מדדים גבוהים, כפי שהיה בשנות השמונים של המאה שעברה, המדד הוא הגורם העיקרי המשפיע על המשכנתא.

משכנתא חדשה, משכנתא לרכישת בית חדש, משכנתא לדירה חדשה
משכנתא חדשה
משכנתא אופטימלית 2015, משכנתא אופטימלית
משכנתא אופטימלית
השלמת משכנתא, משכנתא משלימה
משכנתא משלימה
סוגים של משכנתא, סוגי הלוואה למשכנתא קיימים
סוגי משכנתא קיימים
משכנתא הוראו בנק ישראל, הוראות הבנק המרכזי בנושא משכנתא
הוראות בנק ישראל
משכנתא בלי הון, משכנתא בלא הון עצמי
ללא הון עצמי

גורם נוסף שעשוי להשפיע על החזר המשכנתא הוא ריבית הפריים. זאת, כיון שחלק ממסלולי המשכנתא מצמידים את החזר המשכנתא לפריים. ההחזרים בעבור משכנתא שהריבית עליה היא פריים + 1, יעלו כל אימת שריבית הפריים תעלה וירדו כל אימת שריבית הפריים תרד.

תמהיל סוגי משכנתא אופטימלית חייב לקחת בחשבון כל אפשרות מאלה שצוינו לעיל. בניית תמהיל משכנתא אופטימלי צריכה להיעשות בשום שכל ובצורה מקצועית. הדבר הנכון ביותר לעשות הוא להסתייע בשירותיהם הטובים של יועצי משכנתא מהימנים ומקצועיים. המקור למשכנתא אופטימלית מעמיד לרשות הלקוחות יועצות ויועצים פיננסיים מקצועיים, ברמה הגבוהה ביותר.

החזרי משכנתא והנחיות בנק ישראל

מעת לעת מפרסם בנק ישראל הנחיות באשר לנטילת הלוואות או משכנתאות. ההנחיות הללו מחייבות בעיקר את הבנקים. אבל לרוב, גם גופים פיננסיים אחרים העוסקים במתן הלוואות חוץ בנקאיות או משכנתא חוץ בנקאית, נוהגים לקחת לתשומת ליבם את ההנחיות הללו. הטרה הכללית של הנחיות בנק ישראל היא לשמור על יציבות הבנקים מצד אחד ועל היכולות הפיננסיות של נוטלי המשכנתאות מצד שני.

ההנחיות העיקריות של בנק ישראל בנושא משכנתאות, נוגעות לגובה המשכנתא ביחס למחיר הנכס, גובה ההחזר ביחס להכנסה החודשית ותמהיל המשכנתא. הנחיות נוספות נוגעות לרמת הביטחונות הכספיים שהבנק נדרש להעמיד כנגד ההלוואות שהוא עצמו נותן.

גובה המשכנתא ביחס למחיר הנכס

על פי הנחיות בנק ישראל, אדם יחיד או משפחה הנוטלים משכנתא לרכישת בית או דירה, לא יוכלו לקבל הלוואה בסכום העולה על 75% מערך הנכס, כפי שהוערך על ידי שמאי מקצועי. המשמעות – עבור דירה שערכה 1,000,000 ₪, גובה המשכנתא המכסימלי יהיה 750,000 ₪. מי שמשדרגים את הדירה שלהם יוכלו לקבל משכנתא בגובה 70% בלבד מערך הנכס. מי שלוקחים משכנתא לקניית דירה נוספת, יוכלו לקבל משכנתא בגובה 50% מערך הדירה הנוספת.

גובה החזר המשכנתא ביחס להכנסה

הגבלה נוספת על נוטלי המשכנתאות הינה קשירה של גובה החזר משכנתא החודשי בגובה ההכנסה החודשית. ההנחיה אומרת שלווה לא יוכל לקחת משכנתא שההחזר בעבורה יעלה על 50% מההכנסה החודשית של כל הלווים כאחד. מי שההחזר החודשי שלהם הוא 15,000 ₪ נטו, יוכלו לקחת משכנתא שההחזר שלה לא יעלה על 7,500 ₪ בחודש.אבל בשנים האחרונות הבנקים עצמם מגבילים את ההחזר החודשי לגובה של 40% מההכנסה נטו. בנוסף, אם לנוטלי המשכנתא יש התחייבות לזמן ארוך, הרי שסכום ההתחייבות החודשית ייגרע מההכנסה החודשית.

תמהיל משכנתא

בנוסף לשתי ההנחיות הנזכרות לעיל, מחייב בנק ישראל כל מי שנוטל משכנתא בנקאית, לקחת לפחות שליש ממנה בריבית קבועה לא צמודה. (קל"צ). במצב נכון להיום, המשמעות היא העלאת ההחזר החודשי. זאת, כיון שריבית קבועה לא צמודה היא גבוהה יחסית לריבית המשתנה הלא צמודה או במשכנתא הצמודה לפריים. אבל בתקופה של אינפלציה גבוהה, הריבית הזאת עשויה להיות העוגן שיציל את הלווים מפני עלייה חדה בהחזרי המשכנתא, שעלולה להוביל לפשיטת רגל של הלווים.

הנחיות לבנקים

מבחינת הבנקים, ההנחיה החשובה ביותר הינה להעמיד ביטחונות כנגד משכנתאות שההחזר שלהן עולה על 40% מההכנסה החודשית. הביטחונות הללו נועדו גם הם למנוע קריסה של הבנקים ונטילת סיכון מיותר מצידם.

התאמת משכנתאות

הנחיות בנק ישראל מצריכות תמרונים מיוחדים במטרה להשיג הלוואת משכנתא איכותית ללקוחות המעוניינים בכך. אנשי המקצוע המיומנים של המקור למשכנתא אופטימלית אמונים על תמרונים פיננסיים שיאפשרו לכל אחד לרכוש את הנכס המתאים עבורו. משכנתא חוץ בנקאית מאפשרת פרישת המשכנתא על פני תקופה ארוכה, עד 30 שנה.

היועצים הפיננסיים המקצועיים של המקור למשכנתא אופטימלית מסייעים ללווים פוטנציאליים לקחת משכנתא בתנאים הטובים ביותר ובהתאמה ליכולות ולצרכים שלהם.

אם יש בכוונתכם לרכוש דירה חדשה באמצעות משכנתא, זה המקום עבורכם. בדאי ליצור קשר כבר כעת באמצעות באתר. לחילופין, ניתן ליצור קשר באמצעות הטלפון, בשעות העבודה הרגילות. יועצת או יועץ פיננסי מטעם המקור למשכנתא אופטימלית יצרו אתכם קשר בהקדם. המקצוענים שלנו ילוו אתכם לאורך כל הדרך, עד לסגירת העסקה ורכישת הבית החדש שלכם. המומחים המקצועיים שלנו פועלים בכל רחבי הארץ באחוזי הצלחה מרשימים. צרו קשר כעת.